（二）

被評估房地產(chǎn)A是～幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年增加10元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。

評估人員還了解到，評估基準日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元的水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為10%。

要求：

評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)）。

（三）

評估人員擬對某工業(yè)項目進行評估。評估基準日為2012年1月1日。

待估項目建成于2008年年初，于2004年年初取得土地使用權(quán)，年限為50年。經(jīng)評估人員現(xiàn)場查勘鑒定：主體結(jié)構(gòu)部分成新率為90%，裝飾裝修部分成新率為75qo，設(shè)備及安裝部分成新率為80%。三部分占工程造價的比例分別為25%、10%和65%。建筑物耐用年限為50年，不考慮殘值。此外，由于待估項目所在行業(yè)市場變化，預(yù)計未來2年內(nèi)，每年凈收益將減少20萬元。

要求：

1．假定使用年限法權(quán)重40%，觀察法權(quán)重60%，按綜合法計算待估項目成新率。

2．假定折現(xiàn)率為8%，利用收益法計算待估項目由于市場變化帶來的損耗額，并計算待估項目總損耗額。

3．計算待估項目的評估價。

（前面已求出總投資額為4149.99萬元；涉及金額的，以人民幣萬元為單位；計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）

（一）

試計算下圖所示某工程現(xiàn)澆YL-1矩形單梁(C30)的鋼筋工程量（凈用量）。YL-1由4個編號的鋼筋組成，按其形狀可分為直筋、彎起鋼筋（彎起角度為45°）和箍筋三種，均為I級(HPP235)鋼筋。其中①號、②號、③號鋼筋兩端有半圓彎鉤。

（二）

某五層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，首層平面圖如下圖所示。二層及以上各層除將首層M2的位置改為C2外，其他均與首層平面相同，層高均為3.00m，屋頂蓋標高15.0m，女兒墻頂標高15.60m，室外地坪為-0.5m，門窗框外圍尺寸及材料見門窗框尺寸表。

要求：

1．計算辦公樓建筑面積。

2．計算水泥砂漿外墻抹灰工程量。

3．計算門窗工程量。

據(jù)調(diào)查，2010年建成的類似項目的年生產(chǎn)能力和設(shè)備工器具購置費分別為450萬噸和1 200刀元。經(jīng)測算，生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)與綜合調(diào)整系數(shù)分別為0．5和1．1。設(shè)備安裝費用為設(shè)備工器具購置費的10%。 2010年已建類似項目建筑工程費單價為2 500元／㎡，其直接工程費資料及2012年年初價格信息見下表。其中，人工費、材料費、機械使用費及其他綜合費用占建筑工程費的比例分別為15%、：、5%、10%和20%。本地區(qū)2010～2012年以直接工程費為計算基數(shù)的建筑工程綜合費率均為25%。經(jīng)查閱資料，得知待估項置的工程建設(shè)其他費用為145萬元，預(yù)備費為200萬元，不考慮資金成本和其他費用。 直接工程費資料表 名稱 單位

數(shù)量

2010年預(yù)算單價(元)

2012年年初預(yù)算單價(元)

人工

工日

23 140

45

50

鋼材

t

440

3 200

4 500

木材

m3

120

1 1OO

1 200

水泥

t

850

330

365

其他材料費

萬元

200

2012年相對2010年的價差調(diào)整系數(shù)為1.3

機械使用費

萬元

69

2012年相對2010年的價差調(diào)整系數(shù)為1.05

要求： 1．采用生產(chǎn)能力指數(shù)法計算待估項目的設(shè)備工器具購置費。 2．分別計算待估項目相對于2010年已建類似項目的人工、材料的價差調(diào)整系數(shù)及建筑] 程費綜合調(diào)價系數(shù)。 3．計算待估項目建筑工程費單價和建筑安裝工程費。 4．計算待估項目在評估基準日的投資總額。

修復(fù)費用為l5萬元，裝修的重置價格為60萬元，耐用年限為8年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為60萬元，耐用年限為l5年，已使用10年，殘值為零。 要求： 1．計算各部位的損耗率。 2．計算房屋的成新率。

12年的凈利潤分別為90萬元、100萬元、110萬元、110萬元、120萬元． 每年的折舊費用是10萬元，不需要追加資本性支出。從2013年起，某企業(yè)凈現(xiàn)金流量(已經(jīng)考慮了折舊費用)將保持在按2008～2012年各年凈現(xiàn)金流量計算的年金水平上。 該企業(yè)賬面有形資產(chǎn)包含：現(xiàn)金、銀行存款、存貨、一項在建工程、一項工業(yè)廠房和可確指無形資產(chǎn)——A專利技術(shù)。 賬面現(xiàn)金余額13 00)元，銀行存款200 000元，美元存款20 000美元，經(jīng)過評估師盤點和 與銀行對賬，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金短缺5 000元，人民幣銀行存款短缺50 000元，短缺的款項都是出納挪 用，估計只能夠追回23 000元。假設(shè)2008年1月1日美元匯率是7．5元人民幣兌換1美元。存貨在評估日的公允價值是220 000元。 A專利技術(shù)可改善企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品的性能，從而能以更高的價格在市場上出售，并且可維持 3年的超額收益期，預(yù)計咳專利產(chǎn)品第1年售價為300元／臺，銷量為4 500臺，第2年售價為250元／臺，銷量為5 000臺，第3年售價為210元／臺，銷量為6 000臺，同類產(chǎn)品的正常市場銷售價格為200元／臺，A專利產(chǎn)品的單位成本與同類產(chǎn)品大體相同。 在建工程建筑面積為500㎡，已經(jīng)接近完成，該在建工程完全完工需要投資500萬元，但是 目前已經(jīng)實際完成建筑工程量350萬元、實際完成安裝工程量120萬元，市場可比的A房地產(chǎn) 每平方米的價格是8 000元／㎡，但是A房地產(chǎn)的位置比該在建工程的差，位置對價格的影響系數(shù)為1.2 。為了銷售房地產(chǎn)，同類產(chǎn)品的營銷和廣告支出占售價的5%。該在建工程適于采用形象進度法評估。 有一位于工業(yè)區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房，于2004年1月1日以有償出讓方式取得，但是獲得使用權(quán) 是工業(yè)用地的最高出讓年限，并于2005年1月1日在此地塊上建成建筑1 000㎡排架結(jié)構(gòu)的生 產(chǎn)車間。經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為5%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收同。當(dāng)時該廠房的造價是每建筑平方米2 500元，2005年1月1日至評估基準日間，物價平均每年上漲2%。該車間適于使用成本法評估。 假設(shè)折現(xiàn)率和資本化率均為10%，該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%(如果不考慮流轉(zhuǎn)稅因 素)。請評估在2008年1月1 13，某企業(yè)的商譽價值(以萬元為單位)。

后才補辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為50年。廠房結(jié)構(gòu)、裝修及水暖電等配套設(shè)備各部分的殘值率均為5%。 要求： 1．試計算該廠房的重置價值。 2．計算該廠房的損耗時，應(yīng)采用的年限是多少?為什么? 3．試計算該廠房的平均年損耗額和損耗總額。 4．經(jīng)現(xiàn)場勘察鑒定，裝修部分重置價值為20萬元，平均耐用年限為8年；水、暖、電等 配套設(shè)備的重置價值為30萬元，平均耐用年限為15年。試分別計算該廠房的結(jié)構(gòu)、裝修和配 套設(shè)備部分的損耗額以及損耗總額。 5．綜合問題3和問題4的計算結(jié)果，分別取權(quán)重0．4和0．6，試確定該廠房的加權(quán)平均損耗率和成新率，并根據(jù)加權(quán)平均成新率確定該廠房的評估價值。

售面積)。預(yù)計開發(fā)建設(shè)期為2年，建成后開始現(xiàn)房銷售，兩年內(nèi)銷售完畢該項目的土地獲得費用為每平方米7 000元，建安工程費用為1 500元／㎡，開發(fā)中的其他 費用為500元／m：。建設(shè)期第1年年初需投入土地費用的100%、建安工程費用的35%和其他警 用的85%%，剩余資金在第2年年初投入。該開發(fā)商自有資金9 600萬元，開發(fā)所需資金的不足部 器需貸款，連續(xù)兩年每年年初借入同等數(shù)目的資金用于開發(fā)，貸款年利率為10%，按年以復(fù)利 計息。 預(yù)計該項目建成后能以5 000元／㎡的均價售出，兩年銷售數(shù)量比率分別為60%和40%， 經(jīng)營成本和銷售稅金及附加分別為銷售收入的2%和5．5%，建設(shè)期貸款本利和在銷售期兩年內(nèi)每年各償還50%。 假設(shè)銷售期現(xiàn)金流量均發(fā)生在年末，銷售期產(chǎn)生的利息在當(dāng)年年末償還。 要求： 1．分別計算項目開發(fā)所需資金總額和貸款總額。 2．分別計算建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應(yīng)計利息及銷售期各年應(yīng)償還的建設(shè) 期侍款本利和。 3．為了編寫自確資金現(xiàn)金流量表，需計算現(xiàn)金流量。試分別計算該項目建設(shè)期初(第1年年初)自有資金現(xiàn)金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流。 4.開發(fā)商期望的目標收益率為10%，利率為10%的折現(xiàn)系數(shù)如下表所示。試計算該項目的凈現(xiàn)值，并以此判斷該項目是否可行。 5．假設(shè)該項目建成后，有少量尾房未能售出。該開發(fā)商欲對未售出尾房重新定價，已知該 項目所在區(qū)域功能正常的同類商品住宅每建筑平方米平均售價為5 200元。開發(fā)商認為尾房的住 宅功能不夠完善，存在功能性貶值，委托評估機構(gòu)對其尾房的各項功能進行了重要性對比和評分．標準分值為10分，尾房得分9．2分。試確定尾房的功能性貶值額和銷售均價。

后才補辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為50年。廠房結(jié)構(gòu)、裝修及水暖電等配套設(shè)備各部分的殘值率均為5%。 要求： 1．試計算該廠房的重置份值。 2．計算該廠房的損耗時，應(yīng)采用的年限是多少?為什么? 3．試計算該廠房的平均年損耗額和損耗總額。 4．經(jīng)現(xiàn)場勘察鑒定，裝修部分重置價值為20萬元，平均耐用年限為8年；水、暖、電等配套設(shè)備的重置價值為30萬元，平均耐用年限為15年。試分別計算該廠房的結(jié)構(gòu)、裝修和配套設(shè)備部分的損耗額以及損耗總額。 5．綜合問題3和問題4的計算結(jié)果，分別取權(quán)重0．4和0．6，試確定該廠房的加權(quán)平均損耗率和成新率，并根據(jù)加權(quán)平均成新率確定該廠房的評估價值。