場(chǎng)景

某商業(yè)和辦公樓項(xiàng)目，高29層，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積45 000 m2，業(yè)主為某一房地產(chǎn)開發(fā)公司。該項(xiàng)目的概算總投資為23 000萬元。業(yè)主通過招標(biāo)確定某一國(guó)內(nèi)建筑施工企業(yè)為土建工程總承包單位，其合同總價(jià)為16 000萬元。該項(xiàng)目的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃幕墻工程由業(yè)主指定分包，其合同價(jià)分別為1 000萬元和1 300萬元。該土建總承包單位將樁基工程分包給樁基施工單位，其分包合同總價(jià)為800萬元。業(yè)主投保了建筑工程一切險(xiǎn)，并附加第三者責(zé)任險(xiǎn)。建筑工程保險(xiǎn)項(xiàng)目的免賠額為3萬元。

根據(jù)場(chǎng)景，回答下列 58～62 問題：

第 58 題 該項(xiàng)目的施工承包模式屬于（ ）。

某商業(yè)和辦公樓項(xiàng)目，高29層，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積45000平方米，業(yè)主為某一房地產(chǎn)開發(fā)公司。該項(xiàng)目的概算總投資為23000萬元。業(yè)主通過招標(biāo)確定某一國(guó)內(nèi)建筑施工企業(yè)為土建工程總承包單位，其合同總價(jià)為16000萬元。該項(xiàng)目的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃幕墻工程由業(yè)主指定分包，其合同價(jià)分別為1000萬元和1300萬元。該土建總包單位將樁基工程分包給樁基施工單位，其分包合同總價(jià)為800萬元。業(yè)主投保了建筑工程一切險(xiǎn)，并附加第三者責(zé)任險(xiǎn)。建筑工程保險(xiǎn)項(xiàng)目的免賠額為3萬元。[2005年真題] 根據(jù)題意，回答案下列問題：

該項(xiàng)目的建筑工程一切險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人包括( )。

A．房地產(chǎn)開發(fā)公司

B．土建工程總承包單位

C．鋼結(jié)構(gòu)和玻璃幕墻工程分包單位

D．玻璃幕墻的玻璃制造商

97～100某商業(yè)和辦公樓項(xiàng)目，高29層，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積45000平方米，業(yè)主為某一房地產(chǎn)開發(fā)公司。該項(xiàng)目的概算總投資為23000萬元。業(yè)主通過招標(biāo)確定某一國(guó)內(nèi)建筑施工企業(yè)為土建工程總承包單位，其合同總價(jià)為16000萬元。該項(xiàng)目的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃幕墻工程由業(yè)主指定分包，其合同價(jià)分別為1000萬元和1300萬元。該土建總包單位將樁基工程分包給樁基施工單位，其分包合同總價(jià)為800萬元。業(yè)主投保了建筑工程一切險(xiǎn)，并附加第三者責(zé)任險(xiǎn)。建筑工程保險(xiǎn)項(xiàng)目的免賠額為3萬元。

根據(jù)題意，回答案下列問題：

第97題：該項(xiàng)目的建筑項(xiàng)程一切險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人包括（ ）。

A．房地產(chǎn)開發(fā)公司

B．土建工程總承包單位

C．鋼結(jié)構(gòu)和玻璃幕墻工程分包單位

D．玻璃幕墻的玻璃制造商

根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，納稅人發(fā)生的下列情形中，應(yīng)該征收土地增值稅的有()。

A. 某商貿(mào)企業(yè)將自己的辦公樓作價(jià)投資到某家電生產(chǎn)企業(yè)

B. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的商品房作價(jià)投資到某商貿(mào)企業(yè)

C. 某軟件企業(yè)將某商業(yè)企業(yè)對(duì)其投資的寫字樓無償贈(zèng)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)

D. 某建筑公司將自己的一塊土地使用權(quán)作價(jià)投資到某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

某住宅小區(qū)建筑面積41465m2，由3棟框剪小高層（12層）和3棟磚混樓（五層）、l棟框架商業(yè)樓組成（五層）。中標(biāo)價(jià)格為4710萬元，平均價(jià)格1135.89元/m2。合同形式為固定總價(jià)合同。工期10個(gè)月。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為合格。工程范圍包含：場(chǎng)地清理；周邊臨時(shí)圍墻及臨時(shí)出入口；管樁基工程；結(jié)構(gòu)、初裝修；除專業(yè)分包工程及獨(dú)立工程以外的全部機(jī)電工程、包括強(qiáng)電及照明系統(tǒng)；弱電工程線槽、線管預(yù)埋。初裝修包括：墻體砌筑；所有外裝修；樓面、墻面及頂棚之找平層或抹灰及公共區(qū)域裝修工程；防水地面、墻面及屋面的防水層及防水保護(hù)層工程；屋面工程；所有防火門（入戶門）及防火卷簾門；所有散水、坡道及臺(tái)階。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，建筑企業(yè)能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，關(guān)鍵在于能否為社會(huì)提供質(zhì)量?jī)?yōu)、工期短、成本低的產(chǎn)品，而企業(yè)能否獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵在于有無低廉的成本。本小區(qū)原清單預(yù)算為5400萬元，考慮到目前市場(chǎng)狀況和企業(yè)的自身情況，管理費(fèi)考慮了3%，利潤(rùn)考慮了1.5%，投標(biāo)壓價(jià)共為15%。因此有組織、有計(jì)劃地進(jìn)行控制、核算、考核、分析等以降低成本為宗旨的工作，是決定項(xiàng)目是否盈利的關(guān)鍵。本項(xiàng)目由施工經(jīng)驗(yàn)較為豐富的項(xiàng)目經(jīng)理及班組承擔(dān)，共計(jì)管理人員18人組成。公司要求盈利目標(biāo)為200萬元以上。

(1)判斷題

1.工程項(xiàng)目成本包括直接成本、間接成本和稅金組成。

此題為判斷題(對(duì)，錯(cuò))。

某住宅小區(qū)建筑面積41465m2，由3棟框剪小高層（12層）和3棟磚混樓（五層）、l棟框架商業(yè)樓組成（五層）。中標(biāo)價(jià)格為4710萬元，平均價(jià)格1135.89元/m2。合同形式為固定總價(jià)合同。工期10個(gè)月。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為合格。工程范圍包含：場(chǎng)地清理；周邊臨時(shí)圍墻及臨時(shí)出入口；管樁基工程；結(jié)構(gòu)、初裝修；除專業(yè)分包工程及獨(dú)立工程以外的全部機(jī)電工程、包括強(qiáng)電及照明系統(tǒng)；弱電工程線槽、線管預(yù)埋。初裝修包括：墻體砌筑；所有外裝修；樓面、墻面及頂棚之找平層或抹灰及公共區(qū)域裝修工程；防水地面、墻面及屋面的防水層及防水保護(hù)層工程；屋面工程；所有防火門（入戶門）及防火卷簾門；所有散水、坡道及臺(tái)階。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，建筑企業(yè)能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，關(guān)鍵在于能否為社會(huì)提供質(zhì)量?jī)?yōu)、工期短、成本低的產(chǎn)品，而企業(yè)能否獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵在于有無低廉的成本。本小區(qū)原清單預(yù)算為5400萬元，考慮到目前市場(chǎng)狀況和企業(yè)的自身情況，管理費(fèi)考慮了3%，利潤(rùn)考慮了 1.5%，投標(biāo)壓價(jià)共為15%。因此有組織、有計(jì)劃地進(jìn)行控制、核算、考核、分析等以降低成本為宗旨的工作，是決定項(xiàng)目是否盈利的關(guān)鍵。本項(xiàng)目由施工經(jīng)驗(yàn)較為豐富的項(xiàng)目經(jīng)理及班組承擔(dān)，共計(jì)管理人員18人組成。公司要求盈利目標(biāo)為200萬元以上。

判斷題：

1、工程項(xiàng)目成本包括直接成本、間接成本和稅金組成。

2、利潤(rùn)是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利，等于人工費(fèi)乘以利潤(rùn)率。

3、下列費(fèi)用不屬于規(guī)費(fèi)的是()。

A.環(huán)境保護(hù)費(fèi)

B.社會(huì)保障費(fèi)

C.工程排污費(fèi)

D.住房公積金

4、根據(jù)成本管理要求劃分為()。

A.承包成本

B.計(jì)劃成本

C.固定成本

D.實(shí)際成本

E.變動(dòng)成本 

5、該工程項(xiàng)目施工成本控制的依據(jù)包括()。 

A.工程承包合同

B.施工圖紙

C.施工成本計(jì)劃

D.進(jìn)度報(bào)告

E.工程變更 

請(qǐng)幫忙給出每個(gè)問題的正確答案和分析，謝謝！

(一)

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主己將住宅改為商鋪。李某也己申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。

以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：

五、最高最佳利用分析

最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：

1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門己原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某己申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。

2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為己建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。

3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上

可行。

4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/平方米,類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/平方米。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。

綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提。

某住宅小區(qū)一期工程，東側(cè)1.5km比鄰風(fēng)景區(qū)，北側(cè)距體育中心2.5 km，西北距公園3 km，西側(cè)與城市快速路相鄰。該住宅小區(qū)一期工程規(guī)劃用地25 k2，建筑面積420000 2。小區(qū)竣工盾共可人住約2300戶，居住人口約7500人。本項(xiàng)目總投資14億元。該小區(qū)規(guī)劃主要為高層和中高層住宅，住宅共80棟。高層建筑主要坐落在片區(qū)的北部，內(nèi)設(shè)汁有觀光電梯。規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部交通主要采取人車分流的交通方式，以16m寬規(guī)劃支路為界，劃分為東西兩個(gè)環(huán)行小區(qū)路。在小區(qū)規(guī)劃路兩側(cè)組團(tuán)住宅樓之間建有單體的商業(yè)設(shè)施，均為二層建筑，設(shè)有郵政儲(chǔ)蓄所、社區(qū)醫(yī)療站、換熱站、變電站、綜合商業(yè)服務(wù)站等設(shè)施，且這些組團(tuán)住宅樓設(shè)有底層商業(yè)設(shè)施。土建變電站共6座，其中5座規(guī)模為4×1000kVA的10kV變電站，建筑面積1262/座，1座2×630kVA的10kV變電站，占地面積842/座。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站1座，建筑面積1202，與61號(hào)樓的距離為15m。公廁1座，距離50號(hào)樓約25m。地下車庫(kù)8萬2的面積，包括1.5萬2的設(shè)備用房、配電室、水泵房、風(fēng)機(jī)房、貯藏間和電梯室等。

根據(jù)以上內(nèi)容，回答以下問題。

簡(jiǎn)述該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)因子和評(píng)價(jià)重點(diǎn)。

現(xiàn)金流量法對(duì)于( )等類型的開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估尤其有效。

A．一棟高層寫字樓

B．居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目

C．商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目

D．工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目

E．新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目